商品房销售管理办法 城市房地产管理法
河北必道律师事务所主任 张怀文
燕都融媒体 尹润东 张玉
自本报河北楼市“放心买好房”活动开展以来，收到了全省多地市民关于房产相关问题的反馈。记者对这些问题归类整理发现，大多数问题有一定的共性，如“买到五证不全房屋”“开发商逾期交房”“房屋质量”等。就此，记者采访了河北必道律师事务所主任张怀文律师，对热点共性问题进行了详细解答。
什么是商品房的“五证”？
商品房的“五证”相当于公民个人的身份证，是开发商合法建设、销售商品房的重要凭证。具体包括：《不动产权证》（原《国有土地使用证》）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。
“五证”中最重要的是《不动产权证》和《商品房销售（预售）许可证》，前者是房地产企业进行项目开发的基础，后者是商品房入市合法交易的重要依据。
买五证不全的房屋有什么危害？
购买“五证不全”的房屋可谓是问题多多。
首先，商品房预售合同存在被认定无效的风险。
其次，购房人将无法顺利取得不动产权证。如果“五证不全”，开发商将不能办理产权初始登记，购房人亦无法办理产权转移登记。
再者，购房人将不能办理按揭贷款。银行的住房按揭贷款是用交易房产做抵押，如前所述，在“五证不全”的情况下，购房人无法取得不动产权证，在这种情况下是不符合银行的贷款条件的。
另外，“五证不全”的房屋性质不确定，房屋质量很可能没保障。开发商如果有意混淆房屋性质，比如在住宅变成商住等情形下，购房人必将面临土地使用年限短，水、电、契税费用较高等问题。同时商品房“五证不全”，未达到销售条件，房屋的质量也缺乏保障。
最后，有可能购房人面临“一房二卖”的情形。
为此，郑重提醒购房人在购房时多看、慎签，认真查看开发商的“五证”，切忌盲目追求低价，尽可能去资质强、信誉度高的房企看房、购房，在遇到法律问题时，多咨询法律专业人士，以确保购买到“五证俱全”的房子。
逾期交房怎么办？
若开发商逾期交房，购房人可以先对原因进行查实，若没有出现不可抗力或者无正当理由，那么开发商逾期交房就构成违约，理应承担相应的违约责任。《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”关于逾期交房的违约责任，一般在商品房买卖合同中会有约定，有约定的，从其约定；如果合同未对逾期交房的违约责任进行约定，那么应当按照《商品房解释》第十三条规定执行，即“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。
开发商逾期交房，购房者不仅可以要求其支付违约金，满足一定条件时还可以要求解除购房合同。《商品房解释》第十一条规定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”
由此可知，当开发商逾期交付房屋时，购房者可先与开发商进行沟通协商；协商不成时需及时依法维权。
购房定金不退，怎么办？
关于定金，《民法典》第五百八十七条规定：“给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”同时《商品房解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
因此，我们需区分三种情形处理：若购房人因自身原因放弃购买，则购房人无权要求返还定金；若开发商违约不出售该房屋，开发商应双倍返还定金；若开发商与购房人因不可归责于当事人双方的事由，双方都不存在违约行为，开发商应把定金全数返还。
遇到一房两卖，怎么办？
遇到一房两卖，首先应当考虑能否取得房屋所有权的问题。根据《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”因此不动产物权的变动以登记为准，发生一房两卖时，如其中一份合同已办理过户登记，则该房屋所有权由优先办理过户登记的一方取得。故在现实中当我们意识到自己遭遇一房两卖时，应当第一时间落实该房屋产权登记情况。
若开发商已经为第三人办理了过户登记，则购房人的合同目的已无法实现，此时应当考虑如何向开发商索赔的问题。根据法律规定，此时购房人可要求开发商承担相应的违约责任，包括返还购房款、支付违约金等。值得注意的是，《商品房解释》中删除了关于一房两卖情形中开发商承担房款双倍赔偿责任的内容，事实上该修订更加切合实际，此前虽规定了开发商的双倍赔偿责任，但往往因数额巨大，鲜少能够得到法院的支持。
遇到捆绑销售，怎么办？
《民法典》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”《消费者权益保护法》第九条规定：“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”可见，捆绑销售行为是违反法律规定的。
现实中，开发商利用优势地位，强制交易捆绑销售，购房人有权拒绝。若购房人能够证明其所签订的协议并非真实意思表示，则有权向法院请求确认合同无效。
买房被第三方收取服务费，合理吗？
根据《商品房销售管理办法》第四条之规定，开发商委托第三方中介进行销售时，费用应由开发商承担，受托的房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。在购房人未与其他第三方订立服务合同，且双方未达成合意的情况下，第三方向购房人收取服务费无任何法律依据，开发企业不得将应由其承担的费用转移给购房人。购房人已经被第三方收取服务费用的，应认定为不当得利，依据《民法典》第九百八十五条之规定，得利人没有法律根据取得不当得利的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益。因此，购房人可以请求第三方返还服务费用。
购买商铺后，承诺返租金 至今未收到租金，怎么办？
购买商铺后，承诺返租金就是我们常听到的“售后返租”或“售后包租”，根据《商品房销售管理办法》第四十五条的规定，售后包租是指：房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
开发商往往以“稳定收益”为噱头，承诺无风险、低风险投资，以此来促成交易。因此在签订合同时，开发商通常会拿出两个协议，一个是《商品房买卖合同》，一个是《委托经营管理协议》（或返租协议），开发商依据《委托经营管理协议》（或返租协议）返还租金。
那么，《委托经营管理协议》（或返租协议）合法吗？《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”也就是说，开发企业采取售后返租的方式销售商品房是被国家明令禁止的，此种销售模式不符合国家政策法规，并且一旦开发企业不讲诚信或者经济状况恶化，就无法保障购房人的协议约定收益。
如果开发企业售后包租的经营模式符合《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，即：开发商不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的情形，则有可能以非法吸收公众存款罪定罪处罚。也就是说，开发企业售后包租的行为极有可能被司法机关认定为犯罪，最终购房人的权益就更无法得到保障了。
总之，购房人未收到承诺返还租金的，可以向法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁。虽然开发企业采取售后返租的方式销售商品房不符合国家政策法规，但因《商品房销售管理办法》第十一条规定不属于效力性规定，《委托经营管理协议》（或返租协议）并不当然无效，购房人依旧可以通过法律途径维权。但是因为存在较大的商业风险，即便购房人拿到胜诉判决，可能也无法实际得到补偿。所以，最优的处理办法是，购房人抓紧时间收回商铺，另行转化收益方式，达到风险可控。
期房交房，开发商擅自涨价，怎么办？
《民法典》第一百一十九条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”在项目手续齐备、购房人与开发商签订购房合同有效的情况下，双方就商品房基本情况、价款、交付时间等内容进行了明确约定，该合同对双方当事人都有约束力，购房人具有支付商品房价款的义务，相应的，开发商也有义务如期交房并协助购房人办理相关手续。合同签订后，若开发商单方面向购房人提出涨价要求，属合同内容的变更，需要当事人双方协商一致。购房人不同意变更合同内容，开发商就应按照合同履行义务。若开发商单方涨价，则属严重违约，购房人有权要求开发商按照合同约定继续履行义务。此外，购房人还有权请求其赔偿因迟延交房带来的损失。
但在实践中，开发商与购房人在项目手续不完备时签订了房屋认购协议，待项目手续齐备或项目建成交房时，开发商单方提出涨价的要求。针对该种情况，购房人应视此时购房协议有效与否分别对待。《商品房解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”若双方签订的购房协议有效，则购房人可要求开发商继续履行合同；若双方签订的购房协议无效，则购房人可要求开发商赔偿损失。
因此，开发商擅自涨价，购房人可依法起诉开发商，要求其继续履行合同，交付房屋，并赔偿损失；若购房协议最终不能被司法机关认定为有效合同的，则购房人可要求开发商赔偿其因此遭受的全部损失。
房屋出现质量问题，怎么办？
房屋的质量问题主要分三类：
第一类是房屋主体结构质量不合格，例如地基、承重墙等出现结构性迸裂、坍塌等问题。当出现这种问题时，购房人可以要求解除合同并赔偿损失。《商品房解释》第九条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
第二类是虽不是主体结构的质量问题，但属于严重影响居住使用的质量问题。这种情况下，购房人也可以要求解除合同并赔偿损失。《商品房解释》第十条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
第三类是其他一般的质量问题，比如地面渗水、墙皮脱落等。出现这种情况时，如果是在保修期内，购房人可以要求出卖人承担保修义务，如果出卖人不进行维修或者拖延维修，购房人可以自行委托他人维修，所产生的费用以及损失都可以要求出卖人承担。《商品房解释》第十条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
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