中华人民共和国城市房地产管理法 城市房地产管理法
法治成都
离婚本来就让双方身心俱疲，如果在离婚后还遇上烦心的财产纠纷，那又该如何保护自己的合法权益不被侵害？
几年前,因大伟婚内出轨，小莉和大伟离婚。离婚时有一套还在还贷的房产，经双方协商房屋归小莉，按揭款也由小莉负责偿还，双方还到公证处办理公证。
这几年，小莉一边抚养孩子，一边努力工作攒钱还房贷，终于在上个月还完了所有贷款，约了前夫大伟一起到不动产登记中心办理房屋过户手续。但在办理过户时，小莉却被告知，房屋已在前一天被法院查封，无法办理过户。
小莉本以为省吃俭用把按揭款还完后，就可以顺利办理房屋过户，让母子有一个安定的居所，可是现在房子却被法院查封了，难道一切努力都是一场空？工作人员表示，根据小莉手中的《房屋信息查询记录》来看，这套房是前夫大伟与中邮金融有限公司的金融借款合同产生了纠纷，所以对房产进行了查封，建议小莉去法院打听一下，告知法院虽然房屋备案在小莉和大伟两人名下，但实际上房屋是小莉的这一事实。
随后，小莉咨询律师，在律师的建议下，尽快提供证据材料，向法院提出查封异议申请、解除查封。经过努力与多方求助，3个月后，小莉拿到了法院的《执行裁定书》解除了房屋的查封。她喜极而泣……
【文中人物均系化名】
解读嘉宾
温江区司法局 局长 李泉
四川天府律师事务所 律师 邓亚玲
01 向法院提出查封异议申请
需要提供哪些资料？
就本案来说，向法院提出查封异议申请需要提供的资料有：
（1）、购买房屋的相关资料：《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》
（2）、双方离婚并对案涉房屋的归属及债务进行约定的证据，包括《离婚协议书》、《变更离婚协议》公证书、《离婚证》等
（3）、偿还全部按揭贷款的证据，包括银行还款记录、《银行个人贷款结清证明》
（4）、房屋查封的证据，也就是房屋登记信息查询记录
（5）、占有和使用房屋的证据，包括缴纳物业费收据、缴纳水电费收据、缴纳气费收据等。
02 房屋被法院查封（即财产保全）
意味着什么？
财产保全，也叫诉讼保全。它是指法院审理案件时，在作出判决前为防止当事人(被告)转移、隐匿、变卖财产，依职权对财产作出的保护措施，以保证将来判决生效后能得到顺利执行。具体措施一般有查封、扣押、冻结。财产保全一般由当事人(原告)申请，由人民法院审查决定是否采取财产保全措施。对当事人(原告)没有提出申请的，但争议的财产可能有毁损、灭失或其他危险的，法院可依职权采取保全措施。
我国《民事诉讼法》第一百零一条规定：利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。
03 离婚协议约定房屋归小莉所有
为什么其他人可以申请法院查封？
根据《民法典》第二百零九条之规定：【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
本案中，《房屋信息查询记录》显示，登记的所有权人为小莉和大伟，且份额是各50%，所以房屋是可以查封的。
04 《民法典》对协议离婚的规定
及协议离婚应当注意的事项？
《民法典》第一千零七十六条【协议离婚】夫妻双方自愿离婚的，应当签订书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。
离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示和对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的意见。
注意事项：离婚协议书是指即将解除婚姻关系的夫妻双方所签署的、关于财产分割、子女监护与探视、配偶赡养费以及子女抚养费等的书面协议。
离婚协议书必须为书面形式，由夫妻双方当事人签字，并经法庭或婚姻登记管理部门认可，才具有法定效力。这是办理离婚手续所要求的内容之一。具体注意事项如下：
（1）谨防隐瞒财产，在协议中列清各项财产，约定隐瞒财产的法律责任。
（2）谨防对方隐瞒夫妻共同财产，通过婚姻调查，查清对方的财产或者约定隐瞒财产的法律责任。
（3）谨防对方拒绝迁移户口。目前的司法实践，人民法院不会受理强行责令对方迁移户口的诉讼请求。
建议：约定迁移户口的时间，逾期或拒绝协助过户的，应付较大的一笔违约金。
（4）谨防对方拒绝协助房屋过户。如果房产证是夫妻双方的名字，你去房管局办理房产证变更手续时，会发现房管局通常会要求对方与你同时来到现场，才会帮你办理房产证变更手续。
建议：去公证处公证离婚协议后，可凭该公证书独自前往房管局过户。
（5）谨防对方虚构债务。建议：离婚协议书中要明确各自名下有无债务，有多少债务，以便日后诉讼作为相应的证据。
05 如果因为法院的财产保全造成小莉的损失
小莉是否可以请求赔偿？
可以，根据《民事诉讼法》第一百零五条规定：申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。
当事人在行使诉讼保全权利时，也不能给对方造成经济损失，起诉必须有相应依据，其保全金额或财物价值必须与其诉请相适应。否则，因错误保全而给对方造成损失，必须进行赔偿。所以，提交财产保全申请时，法院一般会要求申请人提供相应的担保。
06 房产被查封期间，产权人是否有权要求
对房产进行买卖？
理论上，房产被查封期间产权人仍然是有权对房产进行买卖的。不过，即使这样，查封状态下得房产也无法办理过户手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让:（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同”。产权人作为出卖人，如果将已被查封的房屋转让于买受人的，在合同内容并无其他违反法律行政法规的强制性规定的情况下，该买卖合同应当认定为有效，但房屋在被查封的状态下，变更登记受到限制，因而不产生物权变动。因此购房合同目的无法实现，产权人将承担违约责任。
07 涉案房屋作为离异夫妻的共有财产
法院在查封房屋时是否应该及时通知共有人？
法院在查封房屋时应当通知共有财产的另一方。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条：对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。
本案中，小莉作为房屋共有人，法院在查封时确实应当及时通知小莉。小莉一直不知道这件事，是因为他们办理过户的时候房子刚刚被查封，法院还没有来得及通知小莉。
08 涉案房屋被解除查封是否有法律依据？
本案中的房屋被解除查封是有法律依据的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人在本院查封前已与男方签订涉案房屋归女方所有的离婚协议，且女方在法院查封前已合法占有涉案房屋，银行按揭贷款已全部还清，涉案房屋不能办理过户并非异议人自身的原因造成。
主管：成都市司法局
总编：唐洪春 主编：张娅
责任编辑：谭浩 编辑：盖丹阳
