金海湾花园
粉丝在坂田有房自住，不盲从名校学位，想入手家庭二套
购房目标定位为纯投资，对于1200万和800万不同资金级别的选房拿不定主意。
粉丝的问题如下：
家庭情况：85后夫妻二孩小家庭，南山福田上班，年收入保底120，相对稳定。目前坂田一套房自主（深实验坂田中小学位），老大二年级，老二两岁，不是鸡娃一组认为学位够用，暂无改善需求，后续视情况考虑往市区迁移提升圈层。
定位：家庭二套纯投资
资金情况：现金200，其它资金盘活500，考虑1kw左右标的，现金流已计算无压力（本来考虑7、800左右的，感觉现在找不到什么好标的）
～1000左右的选筹标的～
1、宝安碧海片区，松茂御龙湾，89平三房，1000w
优点：次新盘，一路向西热门区域
缺点：
1）学位一般，前期涨幅较多，担心高位站岗；
2）碧海主要承载科技园和宝安中心区的外溢需求，上涨空间受限制。
2、龙华梅林关片区，龙光玖龙玺，89平四房，1000万
优点：次新盘，龙华外国语中学学位，得房率高，受刚需喜欢，应该好出手
缺点：
1）龙华大学区，按街道划分学位，学位有变动风险；
2）目前价格已经不低了，龙华本地产业质量一般，上涨空间有限制
3、西丽大学城片区，宝能城花园，79平三房，1100w
优点：次新盘，科技园辐射区，留仙洞产业能发展部分本地购买力，符合科技园中高刚需的喜好，应该好出手
缺点：
1）学位一般，后期是否会有暴击无法判断；
2）40多层的超高住宅，前期涨幅较多，担心高位站岗
4、南山中心区，鸿瑞花园，105平三房，1200w
优点：
1）强势区域核心地段，双地铁口，在南山中心区算社区品质较好的；
2）学府中学学位，属于南山二梯队，小学是向南小学，好像很一般（不了解品质），优点是就在家门口
缺点：
1）01年的小区，虽然外观保养不错，楼龄确实比较高；
2）无稀缺资源加持，如湖景海景一流学位之类，未来预计就是随势而涨，纯投资不一定是最优选择。
5、福田上下沙，金海湾花园，115p三房，1200w
优点：
1）福田核心区域，小区品质良好，周边旧改有想象空间；
2）福田全面学区化，不排除后续有学位暴击
缺点：在售无高层房源，底层无海景，价格近期涨的太快，性价比优势越来越小了
以上五个标的，我个人更倾向于3和4，我认为1千以上的标的，从长远来看，南山肯定更安全，但是短期3～5年的收益率不好说，所以有些纠结，希望谭老师指点迷津。
另外还有一些疑惑点：
1、核心区域的一些品质小区，普遍楼龄15～20左右了，那些无明显稀缺资源的，也没有旧改利好，如上述鸿瑞花园、福田中心区黄埔雅苑等，这一类房子前期表现感觉跑输大市，这类房子接下来三五年的投资价值该如何判断呢？
2、因为我定位纯投资，也偏向于往市区走，在当前市场涨过一轮，且后市依然货币宽松的情况下，我能勾到1200w的标的，也能稳当一点选800w左右的标的，又或者两套组合，怎么操作投资效率更高呢？
因为我发现不同资金段，选筹思路完全不一样。名额不是问题，都可以想办法解决。现在真切感受到学无止境，很是纠结和混乱。
【帮主说】
这是老学员互动通道建立以后我目前看到的最优秀的作业，恭喜你，已经走在正确的路上。沙盘推演可以看出下足了功夫，如果都有你这种钻研精神，便能具备打理家庭资产的能力。
能理性看待学位房，不盲从不一味看重排名，十分难得。同时，能意识到要在市区内配置一套房，有圈层意识，非常棒，人往高处走，精英聚集效应就是这么一回事。
你的条件，1200和800的标的，都有能力拿下。
1200可以投3房，对标的人群是改善换房需求，而800可以投2房，对标的人群是刚需，你可以多分析这两类人群的心理特点，既然是纯投资，可以反推对标人群的买房习惯，以结果为导向。
定位纯投资，800万、1200万，都有不错的回报，总价差400万，基数有些区别而已，这两个价格梯队都有不错的房子可以选。前者承受压力轻，后者承受压力大一点，你根据自己的情况选择。
关于你沙盘推演的点评
1、宝安碧海片区，松茂御龙湾，89平三房，1000w
一路向西是个幌子，碧海片区主要是科技园外溢过去的购买力，外溢有两个前提：一是从众心理，如一路向西的概念；二是科技园附近没有更好的选择。
如今，西丽、南头一带时不时有新盘出来，白石洲正在旧改，新盘也会陆续上市，价格甚至比碧海更低，会吸引外溢的购买力，无论是位置还是所在区域，完胜碧海。
投资碧海，存在高位横盘风险。
2、龙华梅林关片区，龙光玖龙玺，89平四房，1000万
梅林关片区最靠近福田，玖龙玺的价值取决于龙华深外的学位是否稳定。有学位加持，有一定空间，否则价值将大打折扣。
龙华的问题是产业薄弱，深圳北站号称宇宙中心，然而至今令人大失所望，沦落到一堆商务公寓，引进产业甚至不如刚起步的上梅林。
上梅林的产业刚起步，无论是规模还是质量，还远不如福田中心区，还需要时间，从辐射范围内来说，产业起来后，梅林关片区在辐射半径内，但周期难以确定。
3、西丽大学城片区，宝能城花园，79平三房，1100w
宝能城是西丽的高价盘，该盘炒家众多，炒作的主线围绕：大学城、留仙洞产业总部基地、西丽高铁站。不要碰，存在高位站岗风险。
拿大学城说事，其实大学城完全是无效购买力；拿留仙洞说事，留仙洞的科技人才，收入好的买科技园，差的买龙华红山；留高铁站说事，高铁站在深圳不是房价上涨必要条件，你看福田站。
西丽片区的购买力，是科技园辐射过来的购买力。科技人才，结婚都较晚，生育更晚，因此，西丽片区学位偏差的情况下，价格依然上涨，和群体的特征有关，和炒作的概念并非正相关。
4、南山中心区，鸿瑞花园，105平三房，1200w
鸿瑞花园如果放到福田，价值将迅速提升，在南山，并不明显，周边明星楼盘太多，掩盖了这个实用型大社区的优点。
优点是位于南山，认可度接受度较高，位置好，实用型学位，对应的购买力是科技园务实型追求效率的人。缺点是随大势上涨，不属于领涨型的楼盘。
5、福田上下沙，金海湾花园，115p三房，1200w
福田不像南山、宝安、龙华，大社区很少，位置上有优势，邻近产业中心。
缺点是目前学位不好。
关于你的疑惑
追求投资升值，看性价比、稀缺资源以及房子本身的稀缺性。还要看周边的变化，金融课的学习到的知识结合起来反复推演，你离成功就差一步之遥。
800万、1000万、1200万，都能挑到合适的房子，按照上述做沙盘推演的方法，继续选楼盘，反复分析，结果就出来了。
总结：
目标可以锁定在南山、福田2个区，但仍然可以挑宝安、龙华的楼盘作为横向跨区域对比分析的参照物。注重性价比和楼盘周边的变化以及变化的兑现周期，选房尽可能离产业中心近。
由于是在公开平台给你回复，为避免不必要的麻烦，一些话不能说透，你把本篇文章反复阅读，心中就有答案了。
愿你早日挑到好房子！
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